На что проверить квартиру перед покупкой? Что должно насторожить в документах?

Любую проверку квартиры можно разделить на два основных этапа: проверка объекта и проверка продавцов.

 

 

С чего начать проверку объекта? 

 

Первое, и самое важное - заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость. В этой выписке вы можете увидеть: кто является собственником объекта, имеются ли в отношении объекта аресты, обременения или запреты на регистрационные действия. 

 

Также, в выписке может присутствовать информация о том, что “сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица”. Это означает, что квартира была приобретена у продавца, который покупал её, находясь в браке, но не получил согласия своей супруги на продажу. В таком случае, велик риск оспаривания этой сделке по иску от его супруги. 

 

Далее внимательно изучаем документы на квартиру. 

 

Вас должна насторожить информация о том, что квартира была приобретена относительно недавно и теперь перепродаётся. Тем более, если по ней было несколько переходов права за короткий период времени. Например, квартира перепродавалась три раза за последний год. Здесь одно из двух: или таким способом скрывается одна из предыдущих сделок, проведённых с нарушением закона, или в квартире проживает нечистая сила, которая не даёт покоя жильцам. В обоих случаях, я бы порекомендовал отказаться от покупки.

 

Ещё один фактор риска - это продажа квартиры по доверенности. Если в договоре купли-продажи вы видите, что квартира была приобретена у лица, действовавшего по доверенности, то следует очень тщательно всё перепроверить. Тем более, если эта доверенность выдавалась третьему лицу (не родственнику) с правом получения денежных средств.

 

Если квартира, которую вы планируете купить, досталась по договору приватизации, следует убедиться, что на момент приватизации в ней не были прописаны лица, которые имели право на приватизацию, но этим правом не воспользовались. Важно понимать, что такие лица имеют право на пожизненное проживание в такой квартире вне зависимости от смены собственника. Поэтому следует запросить справку о прописанных и убедиться, что этих рисков нет.

 

Квартиры, собственниками которых являются несовершеннолетние, требуют к себе особого внимания. Основной момент заключается в том, чтобы тщательно выполнять все условия, прописанные в согласии органов опеки на продажу. Например, если в приказе сказано, что разрешается продажа с одновременной покупкой другой квартиры, то необходимо продавать только с одновременной покупкой. В противном случае, сделку не зарегистрируют, а покупатель рискует остаться без внесённых, ранее, средств.

 

 

Теперь, после тщательного изучения документов на квартиру, переходим к проверке продавцов.

 

Для начала, необходимо убедиться, что продавцы не являются должниками. Нужно это, во-первых, для того, чтобы сделку не приостановили на этапе регистрации по требованию судебных приставов, а во-вторых, чтобы избежать риска банкротства продавца. По тем же причинам, необходимо проверить продавца на наличие в отношении него судебных решений, особенно, поступивших от кредиторов. 

 

Если вы видите, что квартира приобреталась с использованием ипотеки, нелишним будет запросить справку о том, что на досрочное гашение ипотеки не использовались средства материнского капитала. Ведь в противном случае, есть риск того, что сделка будет оспорена в пользу детей, которых в своё время не наделили правом собственности в этой квартире.

 

Также имеет смысл запросить от продавца подтверждение его дееспособности. Таким подтверждением может являться справка из психонаркодиспансера о том, что он на учёте не состоит. Делается это для того, чтобы у продавца было меньше шансов оспорить впоследствии эту сделку на том основании, что, продавая квартиру, он не отдавал себе отчёта в совершаемых действиях.

 

Ещё следует убедиться в том, что на момент покупки этой квартиры, продавец не состоял в браке. Ведь если продажа произойдёт без согласия супруги (в том числе, бывшей), то она в любой момент может оспорить эту сделку на том основании, что квартира являлась совместно нажитым имуществом, на половину которого она имела полное право.