Выглядит это следующим образом. К примеру, чтобы обменять однокомнатную квартиру на двух комнатную, вам нужно найти покупателя на свою квартиру и, получив от него деньги, приобрести себе встречный вариант.
Выглядит не так уж и сложно, правда? Но только до тех пор, пока не начнёшь заниматься этим вопросом. С чего начать? Какие документы готовить? Как не дать себя обмануть? Сразу возникает масса вопросов, требующих срочного решения и ответы на эти вопросы, знают только
специалисты в сфере недвижимости.
Предположим, вы решили всё сделать самостоятельно. Тогда ключевой вопрос – с чего начать?
Для начала необходимо решить, по какой цене будет выставлена в рекламу ваша квартира. Для этого нужно прочесать все ресурсы, где выходят объявления о продаже недвижимости, с целью найти похожие объекты. Обзвонить их, чтобы выяснить реально ли это существующие квартиры. Сравнить их параметры с вашим объектом и определить рыночную цену.
Важно, при этом, обращать внимание на существенные моменты и понимать уровень дисконта или плюса к стоимости, которые они влекут. К примеру, первый этаж – это минус энное количество рублей, хорошее состояние подъезда и придомовой территории дома – это плюс к цене, а ободранные или разрисованные детьми обои в квартире на стоимость не влияют, т.к. покупатель в 90 случаях из 100 планирует их переклеивать при покупке квартиры.
Вопрос стоимости ключевой. Выставите дорого – не найдёте покупателя, дёшево – потеряете деньги. При этом нужно понимать, что в рекламе вы видите цену предложения, то есть цену, за которую вам предлагают купить квартиру. Определить же реальную стоимость может только специалист, который регулярно проводит сделки с недвижимостью.
Итак, со стоимостью определились. Теперь нужно сделать так, чтобы объявление о продаже вашей квартиры увидели все потенциальные покупатели. Это сделать достаточно просто: нужно знать на каких порталах выходят объявления о продаже недвижимости, там, собственно, и разместить. Причём нужно понимать, что есть платные ресурсы, а есть бесплатные, и не на всяком платном ресурсе есть смысл размещать объявление из-за его низкой эффективности.
Также, важный момент: для Екатеринбурга самый эффективный инструмент продаж - это информационная база Уральской палаты недвижимости. Именно ей пользуется подавляющее большинство риэлтеров города при покупке объектов для своих клиентов, а это по статистике до 80% ваших потенциальных покупателей. Но есть нюанс - информационная база закрыта для непрофессиональных участников рынка недвижимости.
Отдельная тема: какие делать фотографии и делать ли их вообще, что писать в описании, какие параметры указать обязательно, а о чём лучше промолчать, каждый решает сам.
И вот подготовительная работа проведена, объект выставлен в рекламу, начались звонки и просмотры. Важно понимать, что с момента появления вашего номера телефона в рекламе – вы потенциальная добыча для риэлторов, которые занимаются активным поиском клиентов. Вам будут звонить с предложением взять объект в работу, приводить поддельных покупателей, давать сказочные обещания. Худшее, что вы в этом случае можете сделать – написать в объявлении «риэлторам не беспокоить» и бросать трубку, если на другом конце провода – агент. Нужно понимать, что не все риэлторы спят и видят, как бы заполучить вас в качестве клиента и у них могут быть реальные покупатели на ваш объект.
Как вести переговоры с потенциальными покупателями, о чём говорить, а где лучше промолчать? На этот счет инструкцию не подготовить, всё решается строго индивидуально. Если сомневаетесь, следуйте золотому правилу: «болтун – находка для шпиона», чем меньше будете говорить, тем лучше.
Специалисты при показе говорят только вещи, которые могут повлиять на положительное решение конкретного покупателя. Для этого, перед показом, риэлтор старается получить максимум информации о мотивах покупателя.
К примеру, мы выясняем, что потенциальные покупатели – молодая семья с детьми. Тогда, демонстрируем им красивую детскую площадку, показываем, как много молодых семей с детьми живет в этом доме, как здесь безопасно. Готовим список близлежащих детских садов, поликлиник. Если поблизости есть школа или гимназия с хорошими показателями, рассказываем, как дети хозяина квартиры туда ходили, какие замечательные там учителя, как потом дети легко поступили в ВУЗ и прочее, прочее. Для других категорий покупателей аргументы будут совершенно иные. Уверяем вас, что для любого объекта можно найти реальные факты, влияющие на принятие решение о его покупке, главное знать, на что обращать внимание.
На этапе, когда найден покупатель и нужно его «зафиксировать» мы не будем подробно останавливаться. Здесь всё зависит от вашего красноречия и уровня тревожности покупателя. И да, было бы здорово подписать с ним предварительный договор и взять денежную сумму в качестве предоплаты.
И вот он, долгожданный подбор встречной квартиры. Здесь всё более-менее просто: просеиваем объекты, размещённые в рекламе. Удаляем «фейковые» объявления, квартиры, выставленные в компаниях с «подмоченной» репутацией, с неадекватными продавцами, с нереальными обменами и прочий неликвид. Остальные едем – смотрим.
И наконец, найдена квартира мечты. Важно на этом этапе не расслабляться, и как бы вам не нравилась квартира, нужно тщательно её проверить. Что должно насторожить: наличие арестов и обременений, пожилой возраст собственников, многочисленные перепродажи, использование доверенностей, прописанных на момент приватизации, но не наделённых правом собственности и т.д. и т.п. При этом законодатели регулярно подбрасывают новые поводы для оспаривания сделок, чего только стоит закон о банкротстве или использовании материнского капитала.
После проверки желательно её также «зафиксировать», чтобы квартира не ушла другим покупателям. Согласовываете все детали предстоящей сделки, при этом учитывайте, что деньги на покупку вы получаете от продажи своего объекта.
Дальнейшее – дело техники. Выйти на сделку с покупателями вашей квартиры, осуществить с ними расчет и сдать документы на регистрацию. Передать деньги продавцам вашей новой квартиры, и также сдать документы на регистрацию. Важно на этих этапах удостоверять передачу денежных средств расписками. Для более безопасных расчётов можно использовать сейф - ячейки или аккредитив.
Принципиальный момент: всё, что не будет прописано в договоре купли-продажи, не является обязательным к исполнению. То есть, если вы, например, договорились с продавцами, что они оставят вам кухонный гарнитур, но не зафиксировали это в письменном виде, то есть вероятность не получить обещанное.
И вот завершающий этап: освобождение своей квартиры и переезд в новую. Не забудьте оплатить квитанцию за коммунальные услуги и взять у продавцов подтверждение, что они также это сделали.
На самом деле, всё в реальности выглядит несколько сложнее, чем описано выше. Нет полностью одинаковых ситуаций, которые можно было бы использовать, как шаблон. Например, добавление в обменную сделку фактора ипотечного кредита кардинально меняет порядок действий и схему расчёта. А учитывая, что обычно обменная сделка выстраивается в длинную цепочку из меняющихся квартир, без участия специалиста завершить обмен будет крайне затруднительно.
Поэтому, принимая решение о том, заниматься обменом самостоятельно или нанять
специалиста, учитывайте, что цена ошибки при сделке с недвижимостью в сотни раз выше расходов на профессионала, способного не только грамотно завершить обменную сделку, но и сохранить вам нервы, время и деньги.
Создание, продвижение сайта