Станислав Галкин принял участие в аналитической дискуссии

которая прошла в рамках XVI Уральского форума недвижимости. Публикуем вопросы, которые обсуждались и прозвучавшие ответы.

При таком развитом первичном рынке должен быть очень оборотистый вторичный рынок. Но там уже давно нет достаточного выбора. После роста ставок с него ушли не только покупатели, но и продавцы туда не стремятся. Что происходит? Почему квартир на вторичке так мало? Когда начнет расти? 

Ну потому что продавать, чтобы что?.. Купить что-то больше и лучше? Так это доплата нужна, а ипотека нынче из серии «отдай врагу», на неё смотреть страшно - не то что брать. 

А если выйти «в деньги», так опять же страшно. Квартира – это, с точки зрения большинства «актив», который в цене всегда, а деньги – пыль, сегодня есть, завтра – нет. Вот и не торопится никто с ними расставаться.

Объём начнёт расти, когда основная масса граждан решит, что ну вот теперь у нас такие ставки по ипотеке и такими они будут ещё очень долго, окэй, давайте как-то в этих условиях продолжать жить. Продавать и покупать. Ну или второй вариант: все увидят явный тренд на снижение стоимости, тогда какая-то часть собственников (в основном – инвесторы) выйдут на рынок. Есть и третий вариант, правда маловероятный, если стоимость владения станет сильно затратней, чем теперь. К примеру, за счёт резко выросшего налога на имущество. 

...

Где все те инвестиционные квартиры, о которых так много говорили в последние 3 года?

А с ними всё хорошо. Вот правда. Они всё так же в собственности людей, которые успели оформить супер-дешёвые кредиты и у которых актив за последние пару лет серьёзно вырос в цене. Вот правда, льготные программы прям колондайк открыли. У меня клиенты, у которых была вся сумма на покупку квартиры, брали семейку по 6%, а свои деньги клали на депозит под 12%. Им для чего продавать? У них и так всё хорошо. Ипотека до сих пор под 6%, а депозит уже под 20%.

Выйти в деньги, положить на депозит, а потом что? Продать эти квартиры, чтобы купить другие? Льготная ипотека не светит уже, от рыночной ипотеки волосы дыбом, стратегия: «купить на котловане – продать перед сдачей» уже не работает.  Кто-то, кому повезло купить и получить квартиру с отделкой - сдают в аренду, аренда нынче дорогая, можно неплохо дополнительно подзаработать. Вот и сидят на этих квартирах, ждут.

А чтобы они вышли на рынок, условия те же: явный тренд на снижение стоимости квартир, ухудшение личного финансового положения или серьёзное удорожание владения. Например, изменение условий по уже выданным льготным программам. В новостях тут читал, что есть у нас продвинутые граждане, оформившие и по 26 льготных ипотек на себя. Ну наверное не потому что они так остро нуждались в улучшении жилищных условий, правда. А вот если часть из этих кредитов переведут из льготных в рыночные, то тут же стимул появится избавиться от них.

....

В отличие от новостроек, рынок вторички живет в условиях высоких ставок уже больше года. И коллеги говорят, что и на вторичке ипотека не остановилась. Кто все эти люди, которые берут кредиты под 20%?

Это те, кому прям надо и кто для себя реашет, что такая ситуация надолго и «пересидеть» уже не получится. Жизнь ведь не останавливается: люди женятся, рожают, разводятся, переезжают. Кто-то надеется, что рано или поздно ставки снизятся, кто-то просто готов сколько угодно переплатить по кредиту, лишь бы съехать от любимой тёщи. Отдельная, и довольно большая, категория – иногородние, которые продали свою недвижимость, переехали, сидеть в деньгах боятся из-за того, что со временем эти деньги растворятся, поэтому принимают решение о покупке сейчас даже по нынешним ставкам. Вот им прям надо, да.

....

В последнее время часто слышу истории про то, с какими большими дисконтами продаются квартиры по переуступке в строящихся домах. Как вы оцените этот сегмент, насколько он заметен для девелоперов в условиях спада. Вообще - роль частных инвесторов на рынке в предыдущие годы насколько велика и их действия сейчас. 

А для продажи таких объектов и нет другой стратегии, кроме дисконта. Что ты можешь ещё использовать, какие инструменты? Это на вторичке есть тысяча и один способ продать дороже рынка, а на стройке – нет, все инструменты в руках застройщика: от льготной ипотеки до отдела продаж. И хоть какие-то перспективы появляются, когда основной пул квартир застройщик уже распродал, и покупатель может найти то, что ему нужно, только по переуступке. Но и в этом случае, дисконт играет важнейшую роль в продаже. В итоге, кто из продавцов больше всех уступил – тот и продал.

Мне сложно оценить, насколько этот сегмент заметен для застройщиков, им, наверняка, виднее. Я думаю, что чем ниже был порог входа в проект, тем в нём сейчас больше сидит «инвесторов», в том числе и тех, кто решил уже из проекта выйти. И наверняка это давит на общий ценовой фон, особенно, если у застройщика большой пул объектов не распродан.

А так, да. За последние пару лет, инвестированием в недвижимость только ленивый не занимался. Национальный вид спорта: кто больше студий купит. 

...

Снижение цен на жилье в Екатеринбурге. Это возможно в текущих условиях? 

Так все возможно. Как только появится очевидный тренд на снижение, так сразу снежный ком и закрутиться. Достаточно снижения на 10%, чтобы собственник, который в прошлом году брал квартиру с первоначальным взносом в 10-20% задумался: а оно надо ему - вот это вот всё? Потому что ещё чуть-чуть и его квартира будет дешевле, чем долг по ней. Так может продать пока не поздно, а потом когда всё окончательно упадёт – купить новую.

Причём, на первичном рынке такое решение даётся сильно проще. Нет эмоциональной привязки, это, скорее всего, не единственное жильё, и можно включить холодный расчёт: «продаём и фиксируем убытки». Я помню, как в 2015 мы этажами продавали квартиры инвесторов по цене ниже, чем те их покупали на котловане. Больно? Ещё бы. А что делать. Не продаём сейчас, через пару месяцев те будут ещё дешевле, а убытки ещё больше. Ну, а ждать пятилетку, пока рынок восстановится, возможности нет.

...

Экспресс комментарии по рынку. Очень кратко, ожидания, что будет с рынком в следующие 12 месяцев: квартир на рынке будет больше или меньше, спрос начнет восстанавливаться после падения или останется подавленным, есть ли шанс на снижение цен или ждать дальнейшего роста.  

Квартир будет больше и спрос будет постепенно восстанавливаться. И в зависимости от того, какой из этих факторов будет сильнее, будет меняться и цена. Но есть ощущение, что серьёзных колебаний не будет – не вижу для этого серьёзных предпосылок (по крайней мере, пока), да и никому это не выгодно.