Продажа квартиры - это не всегда легко и просто.

 

Предлагаю начать наступивший год с малого - вспомнив, чего такого интересного (в профессиональном плане) удалось натворить в прошлом году. Вообще, сложных сделок в минувшем году было более чем. Но, как правило, сложность их проявлялась уже в процессе и поначалу ничего не предвещало. Но речь сегодня пойдёт про тот редкий случай, когда уже на входе было понятно, что задачка предстоит, прямо скажем, непростая. 

 

Итак, задача - продать трёшку на Ботанике. В семье случилось неожиданное пополнение, из-за чего в срочном порядке была куплена квартира побольше, а мне доверили продавать, ставшую ненужной, квартиру. 

 

Нюанс в том, что на объекте была порча, в виде обременения от непогашенной ипотеки. Но это ещё полбеды (продажей квартиры из-под залога уже не удивить). Главная проблема заключалась в чёрной метке от мат. капитала, необдуманно использованного на частично досрочное гашение ипотеки. 

 

Вот тут хотелось бы сделать лирическое отступление и попросить уважаемых граждан. Драгоценные вы наши, прежде чем совершать любые резкие движения со своей недвижимостью, не поленитесь - позвоните знакомому риэлтору - проконсультируйтесь. Без обид, но иногда вы такого нагородите, что просто диву даёшься. 

 

Из самых ярких впечатлений прошлого года, например. При оформлении квартиры на подросшего ребёнка, часть этой квартиры родители решили оформить на родственника. Ну типа, чтобы подросток с этой квартирой ничего не смог сделать, а то молодой ещё, мало ли. И всё бы ничего, если бы родственник этот скоропостижно не ушёл из жизни. А у него три маленьких ребёнка, которым, собственно, эта доля и перешла по наследству. Хорошо так подстраховались, ничего не скажешь. Или вот ещё. В объекте, стоимостью больше 10 млн.р., после использования мат. капа наделили детей долями по 1/5 каждому, что превратило последующую продажу в одну большую головную боль. 

 

Ну да ладно, возвращаемся к истории. Короче, квартира в ипотеке, остаток по кредиту несколько лямов, а использованный маткап не даёт поля для манёвра. Без вариантов, нужно гасить кредит, наделять детей и только после этого сможем продать. 

 

 

Вот коллеги не дадут соврать: продать квартиру, где деньгами покупателя нужно полностью закрыть большой кредит, снять залог, оформить часть квартиры на детей и только после пары месяцев покупатель сможет оформить квартиру на себя - это задачка не из лёгких. Но, помолясь, мы приступили к её решению. 

 

Начали с того, что попытались договориться с банком - держателем закладной, чтобы внутри залога наделить долями детей. Убили на это несколько недель, обмениваясь письмами с головным отделением, но в результате были посланы в пешее эротическое путешествие. Банк побоялся ухудшения качества залога. 

 

Параллельно я вёл переговоры с пенсионным фондом о возвращении им средств маткапа. Типа, заберите вы государевы деньги обратно, не нужны они нам, потому как мы передумали, осознали, готовы вернуть. Там на меня посмотрели, как на дебила и ответили, что такого механизма у них нет - взяли, использовали, сами виноваты и обратного пути нет. 

 

Я говорю: так у нас вариантов нет! Если мы продадим квартиру, не наделив долями детей (а мы не можем наделить - квартира в залоге), то вы же первые возбудитесь, после чего к нам в гости придут неулыбчивые ребята с лицом Винни Джонса и ксивами различных расцветок. Они отвечают: да, верно, так всё и будет, но вы держитесь там. 

 

Короче, без вариантов, нам нужен покупатель с мешком денег и крепкими нервами, готовый отдать пару лямов на гашение чужой ипотеки и продержаться на корвалоле пару месяцев. 

 

 

Начали работу в двух направлениях. Клиенты, освободив квартиру, провели предпродажную подготовку, устранив мелкие косяки и сделав косметический ремонт. Мы же создали красивую рекламную картинку и начали активный поиск покупателей. К слову, цена объекта была чуть выше рынка, потому как местоположение и состояние квартиры давали надежду продать без скидки на сложные условия оформления. 

 

Покупатель нашёлся довольно быстро и за нашу цену. К слову, мы, в принципе, были готовы дать ему небольшую скидку на компенсацию предстоящих нервных расстройств, но он совершил глупость. Вместо того, чтобы доверить своему риэлтору переговоры по торгу, он, под предлогом того, что хочет обсудить вопросы по техническому состоянию квартиры, выманил на встречу моего клиента и попытался поторговаться самостоятельно. 

 

Очень, очень глупое решение. Во-первых, клиент мой был предупреждён о возможности такого поворота, а во-вторых, из покупателя переговорщик оказался не очень, и под конец разговора он готов был заплатить даже больше, чем изначально договаривались. 

 

Но не суть, готовимся к сделке. Оставалось решить вопрос: что делать с долями детей после того, как мы их всё-таки наделим собственностью. Просто так продать квартиру нам, понятно, опека не разрешит - нужно наделять в другой квартире. Покупать встречный вариант мы не планировали, т.к. новая квартира уже куплена, но вот незадача - куплена она по ипотеке и находится в залоге банка. К счастью, смогли договориться с банком, что он разрешит нам часть залоговой квартиры подарить детям, не выводя объект из под обременения. С опекой тоже всё предварительно согласовали. 

 

 

Но тут пришла беда откуда не ждали - покупашка наш начал потихоньку соскакивать. Нет, напрямую он не отказывался, но по манере разговора, по его интонациям и по вопросам, которые он начал задавать, стало понятно, что наш союз не будет долгим. 

 

Пришлось сыграть на опережение - срочно вбросили объект обратно в рекламу, подняли контакты всех, кто интересовался его приобретением и нашли нового покупателя. Причём, по цене даже выше изначальной - смогли в последний момент сыграть на повышение. 

 

Ну а дальше чисто техническая работа, поэтому не буду утомлять подробностями. Скажу лишь, что с момента подписания с покупателем первого документа и до завершения этой сделки прошло чуть меньше двух месяцев. Долгих, нервных, наполненных кучей активностей, месяцев.

 

В итоге, все счастливы и довольны. Клиенты, что объект продан в короткие сроки и по цене даже выше той, на которую изначально рассчитывали. Покупатель рад, что приобрёл замечательную квартиру в прекрасном состоянии и в отличном месте. Хэппи энд.