Про налоговые сюрпризы при продаже квартиры.

 

Полезности пост для счастливых обладателей средств материнского капитала, а также для тех, кто эти средства уже использовал. Всем остальным можно смело проходить мимо, потому как будет длинно, скучно и непонятно. Ааа да, ещё может быть интересно моим коллегам по риэлторской деятельности, но это не точно.

 

Итак, мало кто знает, что использование маткапа при продаже квартиры несёт массу сюрпризов, в том числе, связанных с возникновением обязанности по уплате налога с детских долей.

 

Поясню. Допустим, вы использовали маткап в качестве первоначального взноса по ипотеке при покупке квартиры за 3 000 000 р. Предположим, что спустя недолгое время, вы (ура-ура) погасили ипотеку и наделили в этой квартире долями детей (а если не наделили, то ай-ай-ай вам!). А вот тут получается интересное. Если до истечения пятилетнего срока вы продаете квартиру за те же 3 000 000 р., что и покупали, то рискуете получить уведомление о необходимости доплатить налог с прибыли, полученной от продажи детских долей.

 

Логика ФНС здесь следующая: воспользоваться вычетом на расходы, то бишь сказать, что мы эту квартиру за три ляма покупали - за три и продаем, а значит прибыль не получили и ничего государству не должны, могут только родители, потому как деньги на покупку тратили только они. А вот дети получили свои доли по безвозмездной сделке (как в мультике: "без-воз-мезд-но, то есть, дадом"). Соответственно, воспользоваться вычетом на расходы они не могут, а значица обязаны оплатить налог с полученной прибыли, которая рассчитывается из соотношения их доли и стоимости квартиры. Ну и чем больше детская доля в квартире, тем больше и налог с продажи.

 

Небольшое отступление. Усугубляет ситуацию ещё то, что, по непонятным для меня причинам, нотариусы, к которым обращались семьи для того, чтобы наделить детей долями после использования маткапа, зачастую настаивали на том, чтобы детям выделяли равные доли в этой квартире. Таким образом, в квартире, которая приобреталась изначально в равнодолевую собственность супругов, половина оказывалась в собственности детей. Мы же (риэлторы), в свою очередь, всегда рекомендовали наделять детей минимально возможными долями, которые рассчитывали, исходя из соотношения использования средств маткапа и стоимости купленной квартиры. Поэтому обычно, доля ребёнка варьировалась в границах 1/20 - 1/40 доли.

 

Ну и возвращаясь к расчётам. Понимаю, что сложновато, поэтому, предлагаю на конкретном примере. Предположим, купили вы в своё время квартиру за 3 000 000 р. - за эти же деньги и продаёте. При этом, в семье есть двое детей, каждый из которых получил по 1/4 доли после использования маткапа.

 

Итак, продаём за 3 000 000 р., из которых доля каждого ребёнка составляет 750 000 р. (¼ от 3 млн.р.), ну и обязательно используем вычет по умолчанию в 1 млн.р., который на каждую долю составит 250 000 р. (¼ от 1 млн.р.). В итоге: 750 000 р. - 250 000 р. = 500 000 р. Умножаем эту сумму на 13% налога и получаем к оплате по 65 000 р. на каждого из детей, т.е. в сумме это аж 130 000 р. за двоих детей. Вот такой вот “Dura lex sed lex”, панимаишь.

 

И если вам вдруг показалось, что это дикий маразм, то вам не показалось, потому как это он и есть. Радует, что осознали это не только лишь мы, но и умные люди, заседающие в правительстве. В результате, всего пару - тройку недель назад вышел Федеральный закон от 29.09.19 № 325-ФЗ, который устраняет эту несправедливость. И теперича доходы от продажи детских долей можно уменьшать на расходы, которые ранее понесли родители при покупке квартиры. Соответственно, отпадает обязанность по уплате налогов с такой сделки, что прям очень хорошо и замечательно, я считаю.

 

А что ещё вдвойне замечательно, так это то, что данный закон действует задним числом и распространяется на все сделки, совершённые начиная с 2017 года. Поэтому, если вдруг вам (или вашим знакомым) уже пришлось оплатить этот налог, то подавайте уточнённые декларации и требуйте вернуть вам ранее выплаченные деньги.

 

На этой оптимистичной ноте, краткий курс повышения финансовой грамотности населения считаю оконченным. И, как любила говорить Анна Каренина, до скорого!