Интервью Станислава Галкина порталу Квадратный метр.
Как можно провести сделку с квартирой (с маткапиталом и ипотекой), если банк-залогодержатель не разрешает наделять детей долями в заложенной квартире?
Ну, в этом случае без вариантов – гасим кредит деньгами покупателя, наделяем долями детей и, только после этого, продаём. Понятно, что схема долгая, муторная и успех её зависит от действий многих лиц, предсказать поведение которых, зачастую, не представляется возможным. Бывает, что даже такое простое действие, как, например, изъятие у банка закладной с отметкой о гашении кредита, превращается в увлекательный квест, длиной в несколько месяцев. Сюрпризов могут подкинуть и обязательные участники подобных сделок: нотариусы и сотрудники органов опеки – тут уж человеческий фактор играет в полный рост, куда без него.
Отдельного упоминания заслуживает героизм и стойкость, которую проявляют в таких сделках покупатели в ожидании, когда же все необходимые процедуры, наконец, будут пройдены. Ведь, по сути, они своими деньгами гасят чужой кредит, который может достигать нескольких миллионов и рассчитывать только на честность продавцов, которые доведут эту сделку до завершения. Нет, понятно, что в таких случаях подписываются все необходимые бумаги, защищающие интересы сторон, вот только, в случае чего, они вряд ли способны гарантировать возврат денежных средств.
Вообще же, на практике, опытный риэлтор, представляющий интересы покупателя, ввяжется в такую сделку только при условии, что на стороне продавца будет агентство с идеальной репутацией. Ну и это командная работа, да. Риэлтор покупателя всё это время снимает тревожность и успокаивает нервы своего клиента. А риэлтор продавца, в свою очередь, максимально ускоряет все процедуры, чтобы не расчёсывать нервы покупателю, а также следит за тем, чтобы продавцы не удумали чего нехорошего. По крайней мере, именно так и проходили все подобные сделки с участием нашей компании, и, к слову, проходили успешно.
Какие ещё способы используют риэлторы, чтобы вычислить использование маткапитала при покупке квартиры, выставленной на продажу?
Обычно всё начинается с допроса. Подключаем продавца квартиры к детектору лжи, направляем настольную лампу в лицо и очень быстро узнаём всю правду.
А если серьёзно, то в первую очередь смотрим на документы по квартире. В особой зоне риска все квартиры, которые приобретались с использованием ипотеки. Ведь по статистике, именно на досрочное гашение ипотечного кредита в большинстве случаев направляются средства материнского капитала. Поэтому, вне зависимости от семейного положения продавца и чистой страницы его паспорта в графе «дети», мы запросим от него справку из банка-кредитора о том, что средства материнского капитала не были использованы для гашения кредита.
Также, можем попросить справку из ПФР о том, является ли продавец получателем сертификата на материнский (семейный) капитал. Забавно, что до недавнего времени такую справку давали только тем, кто действительно получал такой сертификат, а всем остальным давать справку отказывались, поэтому доказать свою непричастность к использованию материнского капитала было весьма затруднительно. К счастью, теперь большинство отделений ПФР выдаёт справки всем желающим: и получавшим сертификат и тем, кто не является распорядителем этих средств.
Человек, купивший квартиру, опасается, что прежний владелец приобрёл её с использованием маткапитала и не наделил детей долями. Может ли новый владелец защитить себя от оспаривания сделки? Как это сделать, и будет ли защита эффективной?
А чего он опасается-то? Он же перед покупкой, наверняка, проверил всё, убедился в безопасности сделки, разве нет? Так чего переживать теперь? Ни к чему это совершенно.
Это я к тому, что на этапе подготовки ещё можно хоть как-то «соломки подстелить». Например, включить в договор пункты о неиспользовании продавцом материнского капитала и, тем самым, подтвердить добросовестность покупателя. Или обязательство, нотариально заверенное, оформить, где продавец обязуется, в случае чего, за свой счёт урегулировать все имущественные споры. А после сделку уже всё, звиняйте, поезд ушёл.
Но, как вариант, после сделки можно успокаивать себя тем, что даже если у обделённых в своё время детей и возникнут претензии к нынешнему собственнику, то они будут касаться только небольшой доли в его квартире. 1/40 или даже 1/100 доли, в зависимости от стоимости недвижимости. Поэтому, даже при самом плохом раскладе он вполне сможет «откупиться» от правопритязаний этих граждан за относительно небольшие деньги. Небольшие – в сравнении с общей стоимостью квартиры, конечно же.
С какими ещё сложными ситуациями, связанными с маткапиталом вы сталкивались в своей работе? И как решали возникшие сложности?
Самая большая сложность - продать или обменять квартиру, находящуюся в залоге банка, если на частично досрочное гашение ипотеки был использован материнский капитал. Вот там да, задачка не из простых. И если в случае, когда банк идёт навстречу заёмщику и разрешает наделить долями детей в квартире, не выводя её из залога, ещё можно, хоть как-то решить такую задачу. То в остальных случаях, когда банк отказывается это делать, задача становится, мягко говоря, сложной.
У меня даже были клиенты, готовые вернуть государству эти средства, лишь бы у них появилась возможность спокойно продать квартиру. Так ведь государство не согласное на такой расклад. Говорит: взяли, использовали, молодцы. Но обратной дороги теперь нет – денег этих мы у вас не возьмем, и не просите. Вот такой парадокс.
Возможно, у вас будут ещё мысли по теме материнского капитала?
Лично моё мнение: несмотря на то, что закону о «дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» скоро исполнится тринадцатый год, так до сих пор и не выработаны механизмы, которые бы обеспечивали его нормальное функционирование. С одной стороны, не в полной мере защищены интересы распорядителей средств материнского капитала. Например, очень сложно продать или обменять квартиру, где эти средства были использованы, если квартира находится в залоге банка. Как вариант, должны быть предусмотрены механизмы, позволяющие перенести обязательство о наделении долями на другой объект.
С другой стороны, нет эффективной системы контроля за исполнением законодательства в части последующего наделения долями членов семьи. Что нарушает интересы несовершеннолетних, а также множит риски для покупателей таких квартир. Хотя, казалось бы, что может быть проще, чем наложение обременения на объект в пользу ПФР, при использовании средств материнского капитала. Сдал соглашение о наделении долями детей в Росреестр – залог сняли, можешь продавать квартиру. А то столько квартир на рынке, где собственники решили продать квартиру, не выполнив требование закона, что прям диву даёшься. А всё потому, что нет контроля и нет ограничений. Сейчас всё просто – использовал мат капитал и спокойно продал такую квартиру - с большой долей вероятности, никто и не узнает. Непорядок, панимаишь.
Создание, продвижение сайта