Статья Станислава Галкина для портала Известия
Все рискованные сделки на рынке жилья можно условно разделить на три основные категории.
Первая категория - это откровенно мошеннические схемы. Речь о тех случаях, когда организаторы сделки осознанно идут на обман с целью получить финансовую выгоду. К примеру, подделывают паспорт собственника или доверенность на продажу, после чего по поддельным документам продают квартиру, получают деньги и скрываются.
К этой же категории можно отнести ситуации, когда к сделке привлекают лиц, страдающих психическими заболеваниями. Их специально находят “доброжелатели”, которые уговаривают продать, принадлежащую такому лицу, недвижимость. После чего подобная сделка оспаривается по причине того, что продавец не осознавал и не мог осознавать последствия своих действий в связи с психическим заболеванием. Квартира, в итоге, возвращается продавцу, а большая часть денег остаётся в руках мошенников.
Обезопасить себя от подобных действий можно только после тщательной проверки документов, продавцов и истории квартиры. Перед покупкой желательно проверить не только паспорт продавца (который часто подделывают), но и другие документы: водительское удостоверение, снилс, загран. паспорт. Ведь, как правило, мошенники ограничиваются подделкой только одного документа. Запросите, также, справки о том, что продавец не состоит на учёте в психо- нарко- диспансере. Если сделка проводится по доверенности, тщательно проверьте её действительность: позвоните нотариусу, выдававшему эту доверенность, проверьте её в реестре отменённых доверенностей.
Вторая категория рискованных сделок относится к случаям, когда продавец знает, что есть факторы, которые могут привести к оспариванию сделки, но по каким-то причинам скрывает их от покупателя.
К этой категории, например, относится продажа квартиры, купленной в период брака, но оформленной на одного из супругов. Часто бывает, что уже после расторжения брака квартира продаётся без согласия бывшего супруга, а сделка впоследствии расторгается в судебном порядке, т.к. были ущемлены права одного из супругов, даже бывших.
К этой же категории можно отнести, например, и сделки по продаже квартиры, на покупку которой или на досрочное гашение ипотеки, были использованы средства материнского (семейного) капитала. Если родители продали такую квартиру, не наделив в ней долями детей, то такая сделка может быть впоследствии оспорена по заявлению компетентных органов или даже по иску от детей, которые подросли и узнали, что их права были нарушены.
Сюда же можно отнести и сделки по продаже квартиры, при приватизации которой, не были наделены правом собственности лица, которые имели на это законное право. Особенно, если были нарушены права лиц, которые на тот момент являлись несовершеннолетними.
Рецепт, который убережёт вас от возможных проблем в будущем, примерно тот же. Внимательно проверяйте все возможные документы и запрашивайте дополнительные. Здесь как раз тот самый случай, когда лучше перебдеть, чем недобдеть.
Если вы видите, что квартира приобреталась по возмездной сделке, тем более с привлечением ипотечного кредита, запросите справку о том, что не были использованы средства материнского капитала. Даже в случае, если в паспорте продавца отсутствует запись о наличии у него детей. Был у нас как-то интересный случай, когда выяснилось, что хоть дети в паспорте и не были указаны, но мат. капитал был использован.
Если же у вас есть подозрения, что на момент покупки квартиры продавец состоял в браке (к примеру, покупка давняя, а паспорт “свежий”), запросите справку из ЗАГСа, что продавец на момент покупки не состоял в зарегистрированном браке.
Ну и третья категория опасных сделок относится к случаям, когда стороны не знали, и не могли знать о наличии факторов, которые впоследствии могут привести к расторжению сделки.
Самая частая категория подобных сделок - это продажа квартиры, которая досталась по наследству. Зачастую, при оформлении наследства не учитываются интересы лиц, которые по закону имеют право на долю в наследстве, а выяснить их наличие на тот момент не представляется возможным.
К примеру, умирает мужчина, его дети вступают в права наследования и продают квартиру. Но позже выясняется, что у умершего был ещё ребёнок (или несколько детей) о существовании которых семья умершего (а также нотариус, который оформлял наследство) не знали и знать не могли. И вот эти новые наследники оспаривают сделку, т.к. их интересы были ущемлены.
Сюда же можно отнести и последствия не так давно принятого закона о банкротстве физических лиц. Если кто не знает, по закону, можно оспорить сделку по продаже недвижимости, даже если продажа состоялась ещё за два-три года до начала процедуры банкротства.
Также бывает, что в истории квартиры есть факторы, которые впоследствии могут привести к расторжению всех последующих сделок, и о наличии которых не знали стороны при совершении сделки. Например, когда-то давно квартира была продана по поддельным документам или при её продаже были ущемлены интересы третьих лиц. Спустя даже очень длительное время подобная сделка может быть расторгнута также, как и все последующие сделки. Такое, к сожалению, тоже бывает.
В подобных случаях оградить покупателя от рисков потери квартиры, достаточно сложно. Я бы порекомендовал внимательно изучить всю предыдущую историю квартиры, по возможности запросил бы информацию о прописанных в этой квартире за весь период. Нелишним, также, будет убедиться, что продавец не испытывает финансовых трудностей, которые могут побудить его впоследствии заявить о своём банкротстве.
Создание, продвижение сайта